[스크랩] 부동산 계약 시 특약사항

부동산 계약 시 특약사항 

 

◐중개업자의 주의사항

1. 물건분석을 철저히 하고 중개대상물확인설명서에 기재한다..

아파트 등 공동주택 - 등기부등본, (중개대상물확인설명서 작성시 건축물대장, 토지이용계획확인원은 단지별로 발급받아 두고 사용하면 됨)

주택, 토지 등 - 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원 등을 발급받아 검토한다.

2. 계약시, 잔금시 등기부등본을 발급받아 확인한다.

3. 주택임차인이 법인일 경우는 주택임대차보호법 적용이 안 되며 외국인일 경우는 적용을 받음.

4. 부부사이에는 일상적인 가사에 대한 일만 대리할 수 있으며 임대차계약은 일상가사의 범위를 벗어난 일이므로 부부 일방이 대리할 수 없다.

하지만 우리 민법에서 말하는 표현대리, 즉 실제로 대리권이 없으나 대리권이 있는 것 같은 외관이 있고 그러한 외관의 발생에 관하여 본인이 어느 정도의 원인을 주고 있는 경우인 무권대리행위에 대하여 본인에게 책임을 지게 하는 제도가 있습니다. 남편이 해외로 장기출장중이고 대리권부여의 확인이 불가능할 대 부인이 대리권을 받았다고 주장했을 때에는 이를 믿고 체결한 임대차계약은 사안에 따라 유효한 경우도 있습니다. 이는 외관을 믿고 거래한 선의의 제3자를 보호하기 위한 것입니다.

5. 대리계약일 경우 위임장, 인감증명서를 첨부하되 인감증명, 주민등록등본의 유효기간은 3개월임.

 인감증명서, 위임장의 원본은 매수인, 임차인에게 교부하고 중개업자는 사본을 보관한다.

※ 본 계약은 매도인 ◯◯◯의 대리인 ***가 체결하는 것으로 대리권한은 별첨 위임장 및 인감증명서로 확인함.

6. 부부간의 대리계약도 이혼,별거 등을 예상, 본인에게 전화로 주민번호,이름,위임여부 등을 확인한다.

7. 아파트의 특별수선충당금은 법적으로 임대인이 부담하게 되어있음(만기시 일괄 정산).

8. 중개사무소 보관서류 중 거래신고한 매매계약서는 모두 보관하여야 합니다(단속기관에서는 거래신고내역을 가지고 다니면서  대조할 수 있기 때문입니다).

※ 특약사항 (필요한 항목만 골라서 쓰세요).

◐아파트 매매계약 시

사례 1(매수인이 이사할 경우)

1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.

2. 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억삼천만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금시 매도인이 변제(잔금일까지의 이자, 중도해지수수료(중요), 말소비용 포함)한다.

☞금융감독원에서는 시중 은행에 포괄근저당을 금지하라고 하고 있지만 실제는 신용대출, 마이너스대출, 제3자에 보증설정 등이 있을 경우 근저당원리금만 변제해서는 말소를 안 해주므로 사전에 은행에 말소가 되는지를 확인해야 함, 간혹 은행직원도 전화확인 시 실수하는 경우가 있음.

3. 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억오천만원)은 위 매매대금에 포함된 금액이며 잔금시 매수인이 승계하기로 한다(은행 승계가능여부는 매수인의 책임으로 한다)

4. 잔금시 관리비예치금 금 ◯◯◯원은 매수인이 매도인에게 지불(승계)하기로 한다.

5. 붙박이장, 에어컨은 매도인의 소유로(가져가기로) 한다.

6. 잔금일은 쌍방 합의하여 조정할 수 있다.

7. 계약금중 금오백만원은 계약일에 지불하고 나머지 금◯◯◯원은 ◯월◯일(계약 다음날) 매도인의 계좌(◯◯은행, 예금주:◯◯◯, ***-888-***)에 송금하기로 한다.

8. 매수인이 은행대출을 받을 경우 매도인은 세입자의 전출신고 등에 협조한다.

사례 2(전세안고 매수할 경우)

1. 계약 시의 시설상태에서 계약한다.

2. 위 매매대금은 전세보증금 금일억삼천만원이 포함된 금액이며 잔금시 위 잔금에서 공제(승계)하고 지불한다(전세를 안고 매매할 경우).

3. 잔금시 전세계약서를 교부한다(전세를 안고 매매할 경우).

4. 잔금시 관리비예치금 금200,000원을 매수인이 매도인에게 지불(승계)한다.

5. 잔금시 현거주 임차인의 특별수선충당금 금◯◯◯원을 매도인이 매수인에게 지불(승계)한다.

사례 3(매도인의 대리인이 나와서 계약을 체결할 때)

1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.

2. 잔금일까지의 관리비(도시가스 포함) 등은 매도인이 정산납부한다.

3. 본 매매계약에 대해서 매도인의 대리인 홍길순(관계 : 처)이 매도인과 연대하여 책임지고 잔금시(또는 중도금시) 매도인 본인이 참석한다(위임장, 인감증명서 가능) - 이 경우 대리인의 신분증 복사하여 계약서에 첨부하여 준다.

4. 대리인이 집주인의 위임장, 인감증명서(가급적 본인이 발급받은 것)를 지참했을 경우에는 본인에게 직접 전화통화 하여 확인.

※계약 시는 매매나 전월세나 중개업자가 잘 아는 사람일지라도 매도인, 임대인, 대리인의 신분증을 꼭 매수인, 임차인에게(대리인은 신분증 복사본 교부) 확인시키는 것이 중개업자의 신뢰성 제고됨.

◐아파트 임대차 계약시

1. 계약시의 시설상태에서 계약한다.

2. 잔금일(이사일)까지의 관리비등은 현임차인과 임대인이 정산납부한다(세입자가 살던 집을 임대할 때)

3. 위 1항에 불구하고 임대인은 주방 타일, 발코니새시, 유리 등을 보수하여 주기로 한다.

4. 임대인은 잔금시 도배비용조로 금오십만원을 지불한다(집주인이 도배비용 일부를 부담할 때).

5. 임대인은 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억원)을 잔금시 위 잔금으로 변제하여 말소하기로 한다(전액 변제시).

6. 임대인은 본 물건에 설정된 국민은행 융자금(채권최고액 금일억원)중 금오천만원을 잔금시 위 잔금으로 변제하여 감액등기 하기로 한다(일부 변제시).

7. 계약금중 금이백만원은 계약시에 지불하고(온라인송금하고) 나머지 금일천만원은 2007.4.30에(계약 다음날 등 기재) 임대인의 계좌(◯◯은행, 예금주:◯◯◯, 계좌번호 :***-***-***)에 송금한다.

8. 임대인은 입주일에 임차인이 입주하는데 하자가 없도록 하고(분양대금, 관리비예치금, 입주증, 열쇠 등) 임차인은 잔금으로 분양대금납부에 협조한다(신규아파트 계약시).

9. 임대인은 잔금시 본 아파트에 설정된 근저당권 및 전세권설정(전세권자:◯◯◯)을 해지(말소)하기로 한다(해지접수 포함).

10. 본 임대차계약 후 잔금 지불 전에 본 물건에 근저당, 가처분 등이 설정되면 임대인의 귀책사유로 계약금의 배액 배상하여 해약한다.

11. 잔금일은 현 거주 세입자와 합의하여 조정하기로 한다(현재 세입자가 있는 집을 세입자가 없는 상태에서 계약할 때) - 세입자가 있는 집을 계약할 때는 매매든 전세든 집주인과 현세입자가 참석하여 계약하는 것이 좋음.

12. 임대차기간 중 임대인이 근저당 등을 설정할 경우에는 임차인에게 사전에 알리기로 한다.

※ 임대차는 기본적인 주거시설(보일러, 전기배선, 상하수도 등)의 하자보수책임은 임대인에게 있으며 일상적으로 사용하는 시설물(변기, 세면대, 싱크대 등)의 수리는 임차인에게 있을 수 있다.

13. 발코니 새시, 빨래건조대 등은 입주 전에 임대인이 설치하기로 한다(신규아파트 입주 시)

◐단독주택 임대차 계약 시 주의할점

1. 단독주택 임대차시 중개대상물확인설명서에 융자금액도 기재하되 1,2,3층 등에 있는 세입자의 개략적인 전월세 보증금도 기재를 해주어야 함.

2. 단독, 다가구는 번지수만 정확히 기재하고(호수가 틀려도 상관없음), 다세대주택은 연립, 아파트와 같이 번지와 호수가 정확히 기재되어야 함(호수가 틀릴 경우 손해배상 책임이 발생함)

3. 단독주택은 옥탑 등의 불법 증축, 불법 샷시확장 등으로 건축물대장에 불법건축물이라고 표시되어 있는 경우가 간혹 있으므로 반드시 건축물대장을 발급, 확인하여야 함 - 매매나 임대에 있어 불법건축물로 되어 있어 문제가 자주 발생함.

4. 위 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 정원석과 정원수 등 일체를 포함하기로 한다.

(법적으로 부동산은 ”토지 및 그 정착물“로써 정원석 등이 포함되어야 하나, 별도 명기하는 것이 좋음.

5. 본 주택의 토지, 건물면적은 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.

6. 무허가건물도 중개할 수 있음.

<주택임대차보호법의 보호를 받는 건물>

①등기된 단독주택, 아파트, 연립, 빌라 등

②등기된 건물이나 준공검사를 받지 않은 건물의 주택부분

③무허가건물이나 가건물로서 주택

④주거를 겸하는 가게나 공장의 주거부분

⑤비주거용건물이라도 집주인이 주거용도로 개조해 임대한 경우나 주인의 승낙을 얻어 주거용도로 개조한 경우(단, 집주인의 승낙 없이 임의로 개조한 경우에는 해당 안됨)

◐상가 점포 임대차 특약

1. 현 시설상태에서 계약한다.

2. 영업의 허가에 관한 사항은 임차인의 책임으로 한다 - 독서실, 노래방, 학원, 음식점 등의 중개를 할 경우는 허가에 관한 구청, 소방서 등의 제약사항으로(정화조, 전기, 수도, 학교와의 거리제한 등)영업허가가 안 나올 수 있으므로 매우 중요함.

3. 위2항 임차인의 영업목적대로 허가가 불가능할 경우에는 손해배상 없이 계약금을 반환하고 해약하기로 한다(특약으로 넣을 수도 있고, 해약금으로 할 수도 있고, 임대인이 싫다면 계약이 안 되는 것이고..)

4. 부가가치세는 임대인이 부담한다. 또는 부가가치세는 임차인이 부담한다 - 이 경우 계약서 특약사항에 부가가치세 언급이 없을 경우의 부가가치세는 임대인이 부담하라는 대법원 판례가 있음).

5. 임차인이 시설한 부속물은 임대차종료 시 원상복구 하여 명도한다(원상복구 합의 시).

6. 권리금, 시설비 등은 인정치 않는다(권리금, 시설비에 대해서 임대인의 요구 시).

7. 재개발, 재건축 등으로 철거하여야 할 경우 임차인은 별도의 배상 없이 임대차를 종료하기로 한다(입주권, 영업손실보상 등은 별도임)

8. 상가 임대차계약은 권리금, 부가가치세, 화재보험료, 원상회복 등을 특약으로 넣을 수 있으나 임차인 입장에서는 되도록 불리한 특약이 들어가지 않는 것이 유리함.

9. 임차인은 관리비를 별도 부담한다.

10.임대인의 승낙없이 업종변경할 수 없으며 임차인 이외의 자를 사업자로 등록하거나 변경할 수 없다.

11.구조 등 중요사항의 변경 시 임대인의 승낙을 받아야 한다.

12. 쇼핑센터 등 오픈상가의 경우 공부상 면적은 ◯◯㎡이나 계약당시 실측면적은 ◯◯㎡인 상태에서 계약하는 것으로 임차인(매수인)은 이와 관련 임대인(매도인)에게 이의제기하지 않기로 한다.

13. 점포 양도인(전대인)이 양수인(임차인) 에게 양도하여야 할 권리와 시설의 목록은 별첨과 같다.

- 잔금일에 수량이 부족할 경우 양도인이 원상복구하거나 배상한다, 단 대여물품이 있을 경우 매수인이 승계한다.

- 고객에게 판매를 위한 상품, 재료, 부속자재는 권리금과는 별도로 하며 잔금일에 원가로(가격표시) 정산한 뒤 양도, 양수한다.

14. 양도인은 향후◯년 간 ◯◯구 관내에서 ◯◯◯상호로 본 계약관련 동종영업을 하지 않기로 하며 위반 시 손해배상하기로 한다.

15. 본 계약은 임대인의 사전 동의를 얻지 않은 상태에서의 계약으로 잔금지급일 이전에 이 계약에서 정한 사항에 대한 임대인의 동의를 얻어 임대인과 임차권양수인간의 본계약을 체결하게 하고 사용, 수익에 지장이 없도록 한다(보증금 및 월세의 ◯%이내 인상은 양수인이 용인함).

- 점포양도계약 후 양도인의 과실 없이 임대인과 임차권양수인간의 본계약이 안될 시는 계약금 원금만 반환하고 해약할 수 있다.

16. 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 현상태로 유지 인수인계한다.

- 제 간판(돌출, 정면, 입간판)은 양도인이 철거하기로 한다.

17. 양도인은 잔금일가지 각종 공과금(임대료, 관리비, 전기, 수도, 전화 등)을 완납하고 그 영수증을 양수인에게 제시한다.

18. 가맹점 승계계약일 경우에는 양도인은 잔금일전까지 본사와 승계계약을 책임진다(조건 명시).

19. ①점포 임대차계약 시 “임차보증금과 월세 변동 시 무효로 한다” 라고 계약하면 거의 무효가 됩니다.  임대인은 구실만 생기면 임대료를 올립니다.

미리 건물주와 연락하여 임대료 변경여부를 확인하도록 현 임차인에게 요구하고 중개사도 추가로 확인한 다음 계약체결 시는 현 임차권양도인에게 임대차계약서작성 책임을 지도록 해야 안전합니다.

②권리양도계약은 말 그대로 권리 양도에 관련된 사항만 적으면 됩니다.

단 추후 임대차계약 시 건물주가 보증금과 권리금을 올린다거나 하는 변동사항에 따라 권리양도계약을 무효로 할 것인지 양도인이 책임진다든가하는 사항만 특약사항에 넣으면 됩니다.

◐업소 계약 시 계약서에 명기할 특약사항 및 주의조항

- 현 시설 상태에서 계약함.

- 계약일 이후에 근저당, 가압류, 경매 등 건물에 하자가 발생시 양수인은 조건 없이 계약을 해지 할

  수 있다(매도인의 계약금 배액 배상).

- 업소허가에 하자가 발생하거나 계약일 이후 영업 정지 시 양도인이 책임지기로 한다.

- 잔금일을 기준으로 공과금과 세금은 양도인이 책임진다.

- 임대료는 기존 임대료를 승계함을 원칙으로 한다(임대료 변경시 ◯◯◯ 한다).

- 양도할 비품목록은 별도로 작성하여 양도인 양수인 서명 날인한다.

- 임대인과 임대차 계약 시 양도인은 계약 성립에 적극 협조하며 하자발생시 양도인이 책임진다.

- 본 계약은 쌍방이 충분히 검토하여 이의가 없음을 확인하고 각자 서명 날인한다.

- 참고로 pc방 창업인 경우 초. 중. 고등학교의 직선거리가 200m 떨어져야하고, 같은 건물 내 학원

  이 있을 경우 5m(2개 층) 이상의 이격거리를 두어야 허가가 난다.

- 그리고 1종 유흥음식점은 일반 상업지역에서만 허가가 나며 또한 임대인은 일반과세로 세금이 증

  가하게 되므로 임대인의 허락을 득해야 순리적으로 중개가 가능하다.

- 이 밖에 수도시설, 전기용량, 정화조, 소방시설 등 업종에 따라서 검토하도록 한다.

◐토지 매매, 임대차 특약

1. 본건은 등기부 등본 등 공부상의 면적을 기준으로 한 매매이며 향후 실측 면적과 공부상의 면적에 차이가 발생하더라도 매수인 및 매도인은 일체 이의를 제기하지 않기로 한다.

※ 매매계약 후 현황측량 등의 사유로 계약면적 등의 증감이 있을 경우 상호 정산하기로 한다(이럴 경우를 대비해서 계약서에 면적당 금액을 기재한다)

2. 본건 부동산은 토지거래허가 구역인바 만일 매수인이 토지거래허가를 받지 못할 경우 본 매매계약은 무효로 하며, 매도인은 지체 없이 계약금을 매수인에게 반환하기로 한다(또는 토지거래허가를 받지 못할 경우 거래대금 중 계약금을 제외한 금액만을 반환하여 해약한다).

3. 매매대금에는 본건 부동산 위에 존재하는 수목 등 일체를 포함하기로 한다.

4. 기타사항은 일반부동산 관례에 따르며 본건 매매가 차질 없이 이루어질 수 있도록 상호 최대한 협조하기로 한다.

5. 본 물건의 계약에 있어 관계 법률의 규제사항 및 매각 토지상의 지장물에 대하여 매수인의 책임으로 인수한다.

6. 본 계약은 환지예정지로 지정된 상태의 계약으로 환지확정으로 인한 청산금관련 권리와 의무는 매수인에게 귀속하며, 토지면적의 증감이 있더라도 거래당사자는 상대방에게 이의를 제기하지 않기로 한다.

- 또는 면적 증감이 있을 경우 환지확정 후 이 계약에서 정한 면적당 단가를 기준으로 정산하기로 한다.

◐부동산 계약의 해제와 해지 판례

 1. 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면, 계약이 해제된 것으로 한다는 특약 이 있는 경우에 기한이 지나면 자동적으로 계약이 해제되는지 여부(대판 91.8. 13. 91다13717)

   답, 그 일자에 자동적으로 해제된 것으로 본다.

 설령 중도금 지급기일 이후에 지급을 최고하였다 하더라도 이는 은혜적으로 봄.

2. 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동적으로 해제된다는 취지의 약정이 있는 경우 변제기일이 되면 자동적으로 계약이 해제되는지 (대판 98. 6. 12. 98다505)

답, 특별한 사정이 없는 한 매수인의 잔대금 지급의무와 매도인의 소유권이전등기의무는 동시이행관계에 있음으로 잔대금 지급 기일에 이전등기에 필요한 서류를 준비하고 매수인에게 알리는 등 이행의 제공을 하여 매수인으로 하여금 이행지체에 빠지게 하였을 때 비로소 자동적으로 계약이 해제된다.(내용증명을 보내면 족함)

3. 부동산매매계약에 있어서 잔대금 미지급시 자동해제 된다는 특약의 효력은?

답, 매수인이 수회에 걸쳐 잔금 지급기일을 새로운 약정기일까지는 반드시 이행하겠다고 확약한 경우에 그 이행을 하지 않는 경우에는 잔대금지급기일까지 지급하지 않으면 자동적으로 실효된다(대판96.3.8. 96다55467)

4. 계약서내용에 "계약금의 배액을 상환하고, 위약시에는 지급한 계약금을 포기하고 계약은 자동적으로 해제된다"는 조항으로 계약이 기일이 지나면 자동으로 해제되는 여부(82.4.27 대판 80다 851)

답변- 매도인이 위약시에는 계약금의 배액을 배상하고 매수인이 위약시에는 지급한 계약금을 매도인이 취득하고 계약은 자동적으로 해제된다는 조항은 위약 당사자가 상대방에 대하여 계약금을 포기하거나 그 배액을 배상하여 계약을 해제할 수 있다는 해제권 유보조항이라 할 것이고 최고나 통지 없이 해제할 수 있다는 특약이라고 볼 수 없다.

◐특약과 임대차보호법의 우선순위

1. 임대차계약에서 특약사항이 있더라도 그 특약이 임차인에게 불리한 것이라면, 이는 주택 및 상가임대차보호법에 위배되는 약정이므로 그 특약은 효력이 없습니다.

(1) "증감청구할 수 있는 규정"을 임대인과 임차인이 합의해서 없애겠다는 것은 임차인에게 불리하여 "무효"입니다.

 경제사정이 변경되어 "감액"할 수도 있는데 그것을 못하니 임차인에게 불리하여 무효로 하겠다는 것입니다.

(2) 하지만 증액의 범위(주택은 5%나 상가건물은 12%)를 임차인이 초과해서 더 올려 주기(주택 10%나 상가 20%로)로 "합의하면" 그것은 또 세입자가 불이익을 감수하겠다는 것이니 그것은 또 "유효"라고 합니다.

◐재개발지역인 경우

1. 관리처분계획인가가 나기 전이라면 분양평형을 명기하지 않는다.

2. 분양자격이 없을 경우 원금반환, 손해배상(기 지불금액, 기간에 대한 이자) 등의 특약을 한다. 

3. 잔금일 기준 변상금에 대한 구소유자의 납부의무를 명확히 기재한다.

변상금이란 국공유지를 점유하고 있는 건축물 소유자에게 그 동안의 사용료를(5년분 소급) 부과하는 것

4. 세입자 명도문제

◐분양권매매계약서 작성

계약 전 체크사항.

1. 분양계약서를 매도자로부터 확인하고 분양사무실(분양사무실이 없으면 시행사사무실)로 전화하여  

   분양자의 계약내용의 진위를 확인한다.

2. 납입연체와 융자금액, 은행, 기타 압류 등 권리제한사항을 확인한다.

3. 입주일자 임박 시는 입주예정일자를 체크한다.

4. 분양권 명의이전이 제한되는 예정일자를 체크한다.

   (특히 조합아파트는 명의변경이 안 되는 경우가 많으므로 확인을 철저히 한다)

5. 계약불이행시 책임사항을 기재하고 주지한다. 계약금포기 또는 배액 반환.

6. 조합아파트는 청산금문제를 기재한다. 추가부담 또는 개발수익금 수령권한.

7. 샷시, 추가옵션의 계약금이 있는지 확인하고 인계한다.

8. 학교부담금, 등 각종 부담금의 여부를 확인하고 인계한다.

9. 융자금의 중도상환수수료, 대출신용보증료여부를 확인하고 인계한다.

분양권매매계약서 작성

1. 매도자의 분양권계약서와 건설시행사의 내용과 진위 일치 시 계약서를 작성한다.

2. 분양권매매계약서, 확인설명서를 작성한다.

3. 쌍방의 신분증을 확인한다.(위조 신분증의경우도 중개사의 일부책임-대법판례)

4. 계약금을 주고 영수증과 계약서를 서로 교환한다.

5. 매매금액은 분양가(2억)하고 권리금(3천)에 대해서 총 매매금액은 2억3천만 원임.

6. 매도인은 계약금(4천) 권리금(3천) 7천만 원은 매도인이 완납하였고 잔금은 매수인이 승계 후 납부하기로 한다.

7. 분양계약서는 계약시 복사본을 매수자에 교부하고 중도금이 있을 경우에는 중개업소에 보관한다.

8. 분양권 중개수수료의 기준금액은 (기 불입금 프리미엄)입니다.

◐전세계약 연장시(보증금 증액) 임대차계약서

애초의 임대차계약 체결 이후 근저당권 등이 설정되었다면 계약서를 완전히 새로 작성할 경우 후순위로 밀려나 보증금의 보호를 장담할 수 없게 됩니다.

결국 애초의 보증금은 기존 계약서를 그대로 유지하는 것으로 법적 보호를 받는 게 안전합니다.

한편 증액된 금액은 별도의 계약서를 작성해 확정일자를 받아두어야 그 일자로서 증액된 부분의 보증금을 보호받을 수 있습니다.

증액분에 대해 별도로 작성한 계약서의 새로운 확정일자는 그 일자로서 우선변제 순위가 정해지기 때문에 애초의 계약서와는 별개로 순위가 매겨지게 됩니다.

주의할 점은 재계약할 때, 반드시 등기부등본을 확인해 추후에 증액된 부분을 안전하게 반환받을 수 있을지 확인해 보아야 한다는 것입니다.

또 새로 작성할 임대차계약서에는 증액된 보증금액을 적고, 특약사항란에 보증금만 인상되고 먼저 체결한 임대차계약은 그대로 유효하다는 내용을 분명히 명시해 놓는 것이 추후의 분쟁을 예방할 수 있는 방법입니다.  

◐사무실, 상가 점포, 공장, 오피스텔 매매 시 부동산중개업소 유의사항

부가가치세

상가(오피스텔 공장 등의 건물)를 매매한다면 토지 지분에 대해서는 면세이지만 건물은 과세 대상이 됩니다.

계약시 부가가치세를 어떻게 할 것인지 명확히 정리하시기 바랍니다.

1)계약 당시 부가세 언급이 없으면 매매가격에 부가세가 포함된 것으로 국세청은 해석

 - 이는 매도인이 실제로는 매수인에게 부가가치세만큼 깎아준 셈

2)일반적인 계약의 경우

  매매계약서상 토지가액과 건물가액을 구분하여 기재 했을 경우 건물가액의 부가세는 별도라고 기재하되, 그 가격의 구분에 있어 쌍방합의가 어렵다면 일반적으로는 토지와 건물의 국세청 기준시가를 안분하여 계산한다.

잔금일에 매도인은 건물분 부가가치세 10%를 매수인으로부터 받아 세금계산서를 교부한다. 매수인은 부가가치세를 매입세액으로 공제 받는다.

만약 매매계약서에 부가가치세 별도라는 문구를 기재하는 경우에는 잔금일 전까지 건물가액을 쌍방이 정하는 경우도 있다.

◐토지거래허가구역에 관한 판례

1. 규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우 쌍방 당사자는 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있는지 여부 및 허가신청절차에 협력하지 않는 상대방에 대하여 그 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있는지 여부

→규제구역 내의 토지에 대하여 거래계약이 체결된 경우에 계약을 체결할 당사자사이에 있어서는 그 계약이 효력 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음이 당연하므로, 계약의 쌍방 당사자는 공동으로 관할관청의 허가를 신청할 의무가 있고, 이러한 의무에 위배하여 허가 신청절차에 협력하지 않는 당사자에 대하여 상대방은 협력의무의 이행을 소송으로써 구할 이익이 있다.

2. 토지거래허가구역에서 허가 없이 매매계약을 체결한 경우에 있어 그 허가를 받기까지 매수인의 대금지급이 없었음을 이유로 매도인이 계약을 해제할 수 있는지 여부

→허가 없이 매매계약을 체결한 경우에 있어 관할 관청으로부터 토지거래허가를 받기까지는 매매계약이 그 계약내용대로의 효력이 있을 수 없는 것이어서 매수인으로서도 그 계약내용에 따른 대금지급의무가 있다고 할 수 없으며, 설사계약상 매수인의 대금지급의무가 매도인의 소유권이전등기의무에 선행하여 이행하기로 약정되어 있었다고 하더라도, 매수인에게 그 대금지급의무가 없음은 마찬가지여서 매도인으로서는 그 대금 지급이 없었음을 이유로 계약을 해제할 수 없다.

3. 토지거래허가구역 내의 토지 매매계약 체결시에 한 허가신청 협력의무 불이행에 대한 손해배상액 약정의 효력(유효)

→국토이용관리법상 토지거래허가구역 내의 토지에 대하여 관할 관청의 허가를 받기 전 유동적 무효 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있는 것이므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 당사자 일방이 토지거래허가를 받기위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우, 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있다 [1997.2.28, 96다49933]

4. 협력의무 불이행을 이유로 일방적으로 유동적 무효의 상태에 있는 거래계약을 해제 할 수 있는지 여부

→유동적 무효의 상태에 있는 거래계약의 당사자는 상대방이 그 거래계약의 효력이 완성되도록 협력할 의무를 이행하지 아니하였음을 들어 일방적으로 유동적무효의 상태에 있는 거래계약 자체를 해제할 수 없다.[1999.6.17]

5. 매매계약 당사자 일방이 허가신청 협력의무를 이행하지 아니한 채 계약을 일방적으로 철회하여 상대방이 손해를 입은 경우, 손해배상책임 여부

→유동적 무효 상태에 있는 매매계약에 대하여 허가를 받을 수 있도록 허가신청을 하여야 할 협력의무를 이행하지 아니하고 매수인이 그 매매계약을 일방적으로 철회함으로써 매도인이 손해를 입은 경우에 매수인은 협력의무 불이행과 인과관계가 있는 손해는 이를 배상하여야 할 의무가 있다.

6. 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적무효 상태인 매매계약에 있어서 매도인이 민법 제565조 제1항에 의하여 받은 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제할 수 있는지 여부

→매매 당사자 일방이 계약 당시 상대방에게 계약금을 교부한 경우 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 계약 이행에 착수할 때까지 계약금 교부자는 이를 포기하고 계약을 해제할 수 있고, 그 상대방은 계약금을 배액을 상환하고 그 계약을 해제할 수 있음이 계약 일반의 법리인 이상, 특별한 사정이 없는 한 국토이용관리법상의 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 매매계약에 있어서도 당사자 사이의 매매계약은 매도인이 계약금을 배액을 상환하고 계약을 해제함으로써 적법하게 해제된다.

7. 허가 없이 체결된 계약에 의해 지급된 계약금 등의 부당이득반환 청구가 허 용되는 시기 (확정적으로 무효가 된 때)

→허가를 배제하거나 잠탈하는 내용이 아닌 유동적 무효 상태의 매매계약을 체결하고 그에 기하여 임의로 지급한 계약금 등은 그 계약이 유동적무효 상태로 있는 한 그를 부당이득으로서 반환을 구할 수 없고 유동적무효 상태가 확정적무효가 되었을 때 비로소 부당이득으로 그 반환을 구할 수 있으며, 이와 같은 유동적무효 상태의 계약은 관할 시장, 군수 또는 구청장에 의한 불허가처분이 있는 경우와 당사자 쌍방이 허가신청 협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우에는 허가 전 거래계약 관계 즉, 계약의 유동적무효 상태가 더 이상 지속한다고 볼 수 없고 그 계약 관계는 확정적으로 무효라고 인정되는 상태에 이른다.

8. 토지거래허가를 받지 않아 유동적무효 상태에 있는 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우

→국토이용관리법상 토지거래허가를 받지 않아 거래계약이 유동적무효의 상태에 있는 경우 그와 같은 유동적무효 상태의 계약은 관할 관청의 불허가처분이 있을 때뿐만 아니라 당사자쌍방이 허가신청협력의무의 이행거절 의사를 명백히 표시 한 경우 에는 허가 전 거래계약관계 즉, 계약의 유동적무효 상태가 더 이상 지속된다고 볼 수 없고, 그 계약관계는 확정적으로 무효가 된다. 끝.

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 정태완 원글보기

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