[스크랩] 공유 지분 경매에서의 법정지상권

공유 지분 경매에서의 법정지상권

▲ 원칙

어떤 부동산이 수인의 공유물일 경우, 그 공유자의 지분이 경매로 나오는 것이 공유 지분 경매다.

예컨대 어느 토지가 ‘갑·을·병’ 각 3인의 공유물이고 그 지분이 동일하게 각각 3분의 1씩이라고 한다. ‘갑’이 ‘을’과 ‘병’의 동의하에 그 지상에 건물을 지었다면 그 건물은 ‘갑’의 소유가 된다. 이때 ‘갑’의 토지 지분(3분의 1) 근저당권자의 경매 신청으로 갑의 토지 지분 3분의 1이 경매에 나온다면 ‘갑’의 건물을 위한 법정지상권이 성립하겠는가?

판례에서는 다른 공유자의 이익을 침해한다는 이유로 법정지상권의 성립을 부정하고 있다.


▲ 예외

토지가 공유물이 아니라 건물이 공유물인 경우는 어떻게 되겠는가?

이번에는 ‘, ‘갑’의  단독 소유 토지에 ‘갑’과 ‘을’의 공유 건물이 있고 '갑'의 토지에 설정된 저당권이 실행된 경우 또는 ‘갑’의 건물 지분에 설정된 저당권이 실행된 경우에는 법정지상권이 성립할 수 있다는 점을 주의해야 한다.

이 경우에는 이익을 해할 다른 토지 공유자가 없기 때문이다.


지상의 수목의 집단은 누구의 소유에 속하나

대상 토지 위에 자라고 있는 채무자 소유의 미등기 수목은 토지의 구성 부분으로서 토지의 일부로 간주돼 특별 사정이 없는 한 토지와 함께 경매되는 것이므로 그 수목의 가액을 포함해 경매 대상 토지가 평가돼야 한다(대법원 판례).

원칙적으로 낙찰자 소유로 된다는 것이다. 다만 토지의 사용대차권에 의해 그 토지상에 식재된 수목은 이를 식재한 사람에게 그 소유권이 있고 토지에 부합되지 않는다고 할 것이므로, 비록 수목이 식재된 후에 경매에 의해 그 토지를 낙찰받았다고 하더라도 낙찰자는 그 경매에 의해 수목까지 취득하는 것은 아니다(대법원 판례).

입목법에 의해서 등기된 수목·토지의 사용대차권에 기해 그 토지 상에 식재된 수목, 기타 명인 방법에 의해 공시된 수목을 제외한 일체의 수목의 집단은 토지의 구성 부분으로서 낙찰자의 소유로 된다.

그러나 농작물은 토지에 부합되지 않고 경작자의 소유로 된다. 과수원(사과·배·복숭아·포도 등)은 농작물이 아니므로 일반 수목처럼 처리한다. 화훼(장미 등)도 일반 수목처럼 취급한다.

한 번 경매 나온 물건이 다시 경매 나온 경우

경매로 낙찰됐던 물건이 다시 경매 나오는 경우를 볼 수 있다. 이 경우 새 경매에서는 법정지상권이 성립하지 않더라도, 이전 경매에서 법정지상권이 이미 성립했다면 새 경매에서도 법정지상권이 그대로 존속한다. 즉, 한 번 성립한 법정지상권은 특별한 사정이 없는 한 새로운 낙찰자에게도 그대로 인정된다는 점을 유념해야 한다.

같은 물건이 연속 경매에 나온 경우는 유치권이나 법정지상권, 우선변제권 인정 여부 등을 다각도로 분석한 후 입찰에 참여해야 한다.


♣ 법정지상권의 소멸

법정지상권자가 2년 이상 지료 지급을 연체했을 경우에는 토지 소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

여기에서 2년 이상이란 연체된 지료액이 2년분 이상인 것을 말하는 것이지, 계속해서 2년 동안 연체해야 한다는 의미가 아니다.

그러나 지료가 정해지지 않은 경우, 즉 당사자 사이에 지료에 관한 협의가 없었다거나 또는 법원에 의해 지료가 결정된 바가 없었다면 법정지상권자가 2년간 지료를 지급하지 않았다고 하더라도 지료 지급을 지체한 것으로 볼 수 없어 결국 토지 소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 없다.

지료 연체로 인해 법정지상권이 소멸한 경우 법정지상권자는 토지 소유자에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 없다.

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 정태완 원글보기

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