대박이라고!? 따따블을 벌었다고!? 유치권투자의 진실과 실제.
(2억 투자로 4억을 벌어들였다는 11억 유치권 신고된 공장경매의 진실)
주
1) 이 사건은 실제 공사대금의 채권이 있는 공사업자가 법원에 유치권을 신고하였고, 공장건축비 대부분을 받지 못하였으나, 유치권을 가르쳐 주는 법무사가 유치권에 무지하여 잘못 가르치므로 공사업자를 완전히 패가망신하게 한 가슴 아픈 사건입니다.
2) 이 사건은 유치권에 대한 개념이 제대로 잡히지 않는 분을 위해 정확한 개념을 이해시키는 장으로 활용하고자 합니다.
3) 유치권의 진정한 성립과 투자의 확실한 수익을 철저히 해부하여 알아보도록 하겠습니다.
1. 진짜로 유치권 있나?
나는 수도권 경매법원에 유치권이 신고 된 부동산은 거의 빼먹지 않고 현장답사를 다녔습니다.
양주시 남면 두곡리 45-6번지 외 5필지에 소재한 양주와이어 공장을 답사할 때입니다. 이 공장은 대지 1370평, 건물이 475평인데, 특히 공장건물을 탄탄하게 10미터 이상의 높이로 잘 지었으며 준공 이후에 한 번도 사용하지 않은 완전히 새 공장이었습니다.공장에는 유치권을 알리는 현수막이 서너 장 붙어 바람에 흔들거리고, 입구는 컨테이너박스로 막았고, 공장안에는 50대 후반에 이르는 경비원이 지키고 있었습니다.(이만하면 대법원 95 다8713 사건에서 판결요지로 얘기하는 점유의 교본대로 외형상 점유는 하고 있는 것임.)
의정부지방법원 2006 타경 54937
감정평가액 약 9억3200만원
최저매각가격은 51% 약 4억7000만원
유치권 신고금액 약 9억원 그리고 2억원을 합하면 11억원
나는 습관적으로 이 공장 주변을 한 바퀴 돌아보았습니다.
이 정도 공장이면 토지와 건물을 합쳐서 평당 100만원은 받을 수 있을 텐데, 경매감정 치고는 감정가가 너무도 작게 평가되어 있었음을 알 수 있었습니다.(부동산 경매에서 감정가를 믿기 보다는 응찰하는 사람 스스로 팔 자신이 있는 가격이 부동산을 답사하는 순간 머리에 박혀야 하며 감정평가금액 보다는 이 가격을 믿어야 합니다.)
나는 잠시 공장 안에 들어가서 경비를 서고 계신 내 또래 되시는 분과 이것저것 얘기를 나누어 봤습니다. 당시 현장 답사를 같이 간 인원은 아마도 20명 정도 되지 않을까 싶었고, 경비를 서고 계신 분도 많은 인원이 몰려오니 상당히 긴장하는 모습으로 보였으므로, 나는 부동산 교육하는 곳에서 실습을 나온 것이니 걱정하시지 말라고 달래며 이것저것을 물어 보았으며 경비서고 계신 이분을 통하여 이미 유치권의 존부가 파악될 수 있었습니다.
나는 경비원에게 “윤선생님(이미 통성명을 하였으므로..) 월급 주는 분은 누구입니까?” 하고 물었더니, 대답이 유치권자는 아니고 가압류권자라는 것이었습니다.(이 공장 토지와 건물에는 근저당권 외에 가압류가 2억원이 등기되어 있었고 또 별도로 유치권이 신고된 것입니다.)
이어서 나는 “그러면 유치권자는 어디를 지키고 있습니까?” 하고 물었더니 경비원은 컨테이너를 손가락으로 가르키며 그 분들은 저것만 갖다놓고 아무도 오자 않는다고 하였습니다.
나는 직감적으로 아, 이 공장에는 유치권이 없구나! 하는 것을 알았습니다.
그러나 또 한 가지를 확인해야 합니다.
“윤 선생님은 언제부터 공장 경비를 서셨지요?”하고 물었더니 이제 보름째라고 했으므로 나는 그 전에는 누가 지켰는가 하고 다시 물어보았더니, 그 전에는 지키는 사람이 없이 비워 두었다는 것이었습니다.
이 공장에 유치권이 없는 이유는 이 공장을 지금 지키고 있는 경비원이 공사대금채권이 있는 유치권자에게 봉급을 받고 근무하는 것이 아니라 가압류채권자에게 돈을 받고 지키고 있으므로, 이론적으로 말한다면 유치권자가 점유를 하지 못한 상태인 것입니다. 점유를 하지 못한 상태라고 하는 것은 결국 유치물이 없다는 것이므로 아무런 유치물이 없이 유치권을 주장할 수는 없으므로, 유치권을 신고한 공사업자들은 법원에 유치권을 신고했을 뿐이지 실제 유치권이 없는 것으로 판단되는 것입니다.
2. 유치권이 성립하지 않는 이유, 그리고 정확한 유치권의 개념
대부분의 사람들이 공사대금의 채권과 유치권을 막연히 그저 같은 것이라는 생각을 많이 하고 있습니다. 채권과 유치권이 같은 것이라면 구태여 우리나라 민법 제320조부터 328조 까지 유치권이라는 항목을 만들 필요가 없었을 것입니다.
가) 공평의 법칙
흔히 유치권은 공평의 법칙에 의하여 만들어진 법률이라고 말합니다. 왜 공평의 법칙으로 만들어 졌을까요?
이 공장도 토지와 건물에 각각 근저당권이 설정되어 있으며, 경매신청은 근저당권자가 근저당설정을 하고 대출을 해주었으나, 원리금이 변제되지 않으므로 근저당권실행을 해서 대출금을 돌려받기 위한 것입니다.
공사업자는 자기 돈을 들여서 열심히 공사를 하여 공장건물을 완공하였으나, 완공되어 보존등기가 되자마자 건물까지 근저당권이 설정되었고 실제 공사업자의 공사비는 받지 못한 경우가 생기게 된 것입니다. 뿐만 아니라 공장이 팔리지도 않고 대출받은 대출금에 대한 이자를 납부하지 못하여 경매에 들어가게 되었다면, 공사업자를 위하여서도 무슨 대책이 있어야 할 것입니다. 이런 경우 공사업자가 공장을 유치(점유)하므로 공평의 법칙에 의하여 비로써 유치권이 성립되는 것입니다.
공평의 법칙이란, 공사업자는 선의로 공사를 하였으나, 근저당권이 설정되었고(토지를 근저당권설정하면서 후취담보로 공장완공과 동시에 건물을 설정하기로 한 약정에 의한 것) 공사업자는 대략 공사대금을 받을 길이 막막해 진 것이므로, 하다못해 공장을 점유라도 하고 있어야 유치권이 성립될 것이며, 유치권이 성립되면 민사집행법 제 91조 제 5항에 의하여, 유치권에 기한 공사대금의 채권은 이 공장의 낙찰인이 인수하게 되며, 공사업자는 유치권자로써 공사대금을 낙찰인에게 다 받을 때까지 공장의 인도를 거절할 권리가 있는 것입니다.(인도거절권) 또 유치권에 기한 경매를 신청할 권리도 있습니다.
가령 유치권이 실제 있으므로 유치권자가 인도거절권으로 공장을 낙찰인에게 인도하여 주지 않으면 낙찰인은 이 공장을 사용할 수 없게 됩니다.
경상도 말에 “길 닦아 놓으니 미친 여자가 먼저 지나간다.”는 말이 있습니다.
기껏 공장을 낙찰 받고서 잔금을 내고 소유권이전등기를 마치자마자 유치권자가 유치권에 기한 경매를 신청한다면 낙찰인의 마음이 어떨까요?
나) 정말로 나쁜 법무사 아저씨
이 공장의 유치권자는 유치권 신고 때부터 법무사 한분으로부터 자세하게 도움을 받고서 법무사아저씨가 시키는 대로 움직였습니다. 그래서 대법원 95 다8713 사건의 판례를 따라서 공장 정문 앞을 컨테이너로 막고, 유치권이 있다는 현수막을 몇장 걸어놓기도 했습니다만, 그것이 한계였던 것이고 그 다음부터는 도무지 유치권을 이해하지 못하는 사람이었습니다.
점유도 아무 때부터 하면 되는 것이 아니고, 지금은 유치권을 인정받으려면, 대법원 2005 다 22688 건물명도사건의 판례와 같이 늦어도 경매개시결정이 되었다는 사실이 등기부에 올라갔을 때부터(이 때면 집행관이 법원으로부터 현황조사명령을 받아서 현장에 가서 부동산을 직접 조사할 시점인 것입니다.) 점유를 하고 있어야 유치권을 인정받을 수 있는 것이지, 이 사건과 같이 경매가 시작되고도 1년이나 방치하고 있다가 몇 번 유찰되어 이제는 낙찰되겠다는 생각이 드니까, 유치권자도 아니고 가압류권자가 공장을 지키게 하고 점유를 하고 있다고 한다면 유치권이 성립될 수 없는 것입니다.
소위 유치권자와 친척형님이라는(미확인사항) 법무사는 자기 자신이 유치권에 대하여 제대로 알지 못하면 잘 아는 사람에게 물어보기라도 해서 실제 공사대금을 받지 못한 공사업자가 유치권을 행사하여 공사대금을 회수할 수 있도록 해야 함에도 불구하고 엉터리없는 지식으로 공사업자에게 잘못 가르쳐주므로 결국 공사업자는 5-6억원은 족히 투입되었을 공사비를 한 푼도 받지 못하고 쫓겨 난 것은 물론 7000만원에 이르는 손해배상까지 당하게 만든 것입니다.
신약성경 누가복음 6장 39절에 보면 “(예수께서) 비유로 말씀하시 되, 소경이 소경을 인도할 수 있느냐 둘이 다 구덩이에 빠지지 아니하겠느냐.” 하신 말씀이 꼭 맞는 경우가 된 것입니다.
유치권에 대하여 제대로 아는 사람에게 물어보면 공사대금을 전부 받을 수 있는 경우를 하필이면 믿고 또 믿는 사람이 비유하자면 소경이 되어서, 믿고서 같이 가다가 몽땅 구덩이에 빠져서 죽게 된 것입니다. 특히 경매시장 그 중에서도 유치권과 법정지상권의 시장에서는 소경을 인도하여 같이 구덩이에 빠지는 소경을 많이 볼 수 있습니다. 여러분들은 0점짜리 답안지를 컨닝한 덕분에 덩달아 0점을 받아 시험을 완전히 망치는 경우가 생기지 않으시기를 삼가 바랍니다.
이 법무사아저씨가 유치권을 제대로 알고 이해하였다면, 이미 경매가 개시될 때부터 공사업자들이 공장을 점유하고 지키고 있었다는 확실한 증거를 만들어야 하며 집행관의 현황조사보고서 중에 점유관계조사서에 유치권자의 유치권에 의한 점유가 있음 이라고 기재되기만 하면 되는 것인데, 이 공장의 점유관계조사서를 보면 '임차인 3면(가압류권자와 그분의 동생과 부인)이 전부 공장을 임차하여 점유하고 있음' 으로 기재되었고, 점유도면까지 잘 그려져 있으니 대체 유치권자는 점유할 부분이 있을 수 없게 작성된 것입니다.
유치물이 없이 유치권을 신고하였으니, 법률적으로는 유치권이라고 볼 가능성이 전혀 없으며 단순한 채권에 불과한 것입니다. 그러나 법은 무서운 것입니다. 단순히 가르쳐 주는 사람이 제대로 알고 모르고 하는 그 차이가 지방의 작은 건설업체를 완전히 망하게 하였고, 그 가정을 완전히 쑥대밭으로 만든 것입니다. (나는 공사업자가 너무 딱하여 인도집행을 하기 전에 공사대금의 절반이라도 찾을 수 있는 몇 가지 제안을 하였으나, 법무사 아저씨를 철떡 같이 믿는 공사업자에게 번번이 거절당하였음.)
3. 경매의 손익계산
1) 낙찰과 정리과정
누리아카데미 서울 5기가 주축인 오포건업과 부산 31기가 주축인 삼일알앤씨 두 회사가 6억1999만원이라는 바보 같은 가격에 낙찰을 받았고(6억 2000만원을 절대 넘기지 말라고 지시 하니까 6억1999만원에 응찰하였음) 잔금을 납부할 때 지방의 새마을 금고로부터 4억5000만원을 대출받아서 잔대금을 납부하였습니다.
공장의 잔대금을 납부하고 소유권이전촉탁등기를 접수하자마자 나는 즉시 제3자 명의로 가등기를 하게 하였습니다. 왜 가등기를 하도록 하였을까요?
일단 유치권에 기한 경매를 신청할 마음도 먹지 못하도록 해야 할 필요가 있기 때문이고, 만약 경매신청이 되면 개시결정에 대한 이의신청 등으로 후일 골치를 썩힐 필요가 없으며, 매각하는데 걸림돌이 없게끔 미리 가등기를 하여 둔 것입니다.
이때까지 투입된 비용은 대출금 4억5000만원을 제외하고 약 2억1000만원이 되었습니다.
2) 의정부법원의 송달업무를 모른 실수로 6개월 늦어진 인도집행
이 사건은 그동안 부산에서 주로 활동하던 나는 의정부지방법원의 첫 번째 경매사건으로 낙찰 받았으므로 이 법원의 송달관행과 규칙을 잘 몰랐던 실수를 범하게 된 것입니다. 잔대금을 납부하는 날 나는 소유권자와 임차인 3명에 대하여 경락부동산인도명령을 신청하였고 인도명령은 즉시 결정되어 송달을 하였으나 송달이 되지 않았습니다.
송달불능의 사유는 경비원의 “수취거부”였습니다.
여기서 제가 잘 몰랐던 것이 의정부지방법원은 인도명령 결정문인 경우 송달이 되지 않으면 바로 공시송달을 한다는 사실이었습니다.(여러분들께서도 낙찰 받은 법원의 송달관행과 규칙을 반드시 잘 살펴보아야 저처럼 실수를 하지 않게 됩니다.)
사나흘만 기다리다가 공시송달이 되는 것을 보았으면 무리수를 두지 않고 정상적으로 집행을 하였을 터인데, 송달이 늦어지겠다는 생각으로 새벽에 직원들을 보내어 아무도 없는 공장을 인수하였습니다만, 20일 후 HID요원들이 이끈 폭력단체에 의해 공장을 다시 빼앗기게 되었고, 유치권자인 법인대표 명의로 명도소송을 하는 한편 유치권자 법인 상대로 인도명령을 결정을 받아서 집행을 하는 통에 6개월 정도의 시간을 허비하게 된 것입니다.
이 과정에서도 상당히 재미있는 에피소드가 있습니다만 지면관계로 생략합니다.
3) 공장의 수리와 매각
6개월 정도 공장인도의 지연이 가져온 결과는 상당한 손실이었습니다. 우선 이자만 해도 많이 불어나게 되었으며, 특히 노무현 당시 대통령의 방북으로 양주 등 서울 북방의 공장가격이 좋았던 시절을 놓치고 금융위기가 닥쳐오는 시절을 맞게 되어 공장의 매각이 2년 반이나 늦어진 것입니다.
또 이 공장의 수리와 매각할 때까지의 이자 및 경비비용을 감안하면 전부 2억2000만원이 추가로 지출되어 현금의 투입이 전부 4억3000만원이 되었고, 대출금을 합치면 공장의 원가가 8억6000만원에 이르게 되었습니다.
12억7500만원에 공장을 매각하여 소개비를 1500만원을 주니 실제로 받은 돈은 12억6000만원. 여기서 원가를 빼면 실수익은 4억원 이라고 생각하기 쉽습니다.
그러나
- 부가가치세가 1500만원(건물에 대하여)
- 법인세가 3억8500만원에 대하여 12.1%(법인의 주민세 포함)
- 법인 주주에 대한 원천과세 16.5%를 전부 합치면 1억원은 세금으로 납부
실제 수익은 3억원에 그치는 것입니다.
여기다가 아직 미입금된 판결 받은 손해배상금 7000만원을 합치면 억지로 3억7000만원에 이르니까 세후 수익이 3년에 90% 정도가 된다고 할 것입니다.
4. 에필로그
나는 이 졸필을 통하여 이직 유치권에 투자하여 보지는 않았으나, 유치권투자에 대하여 막연한 환상을 가지고 계신 분들에게 가급적이면 자세한 설명을 통하여 유치권투자의 실태를 소개하려고 하는 것입니다.
더 자세히 아시고자 하는 분들은 다음카페 실전 베스트 옥션으로 오셔서 의견을 나누시기 바랍니다만, 그 동안 수십건의 유치권 및 법정지상권의 투자를 해본 저로써는 유치권이나 법정지상권에 대하여 잘 아는 것도 중요하지만 부동산투자는 우선 부동산 그 자체에 대하여 더 잘 알아야 한다는 것입니다.
‘집을 짓되 깊이 파고 주초를 반석 위에 놓은 사람과 같으니 큰물이 나서 탁류가 그집에 부딪히되 잘 지은 연고로 능히 요동치 못하였거니와‘(눅 6:29) 라는 성경말씀대로 부단히 배우고 익혀서 부동산투자에 대한 기초를 반석 위에 짓듯이 하는 것이 더 중요하다고 생각합니다.
풍요로운 명절 보내시고 저는 구정 이후 다시 인사드리겠습니다.