[스크랩] 부동산 경매절차에서 유치권(留置權) 주장의 모든것(1)

부동산 경매절차에서 유치권(留置權) 주장의 모든것(1) *유치권의 존재 여부를 어떻게 알 수 있는가? = 물건을 수선한 자가 그 수선대 금을 받을 때까지 그 물건을 유 치할 수 있고, 또는 임차인은 임 차물에 들인 필요비(必要費)의 상환을 받을 때까지 임차물을 유 치할 수 있다. 이와 같이 점유하고 있는 물건 에 관하여 생긴 채권을 받을 때 까지 유치할 수 있는 권리가^유 치권(留置權)_이다(민법 제320조 제1항). 유치권은 요건을 갖추면 법률 상 당연히 성립하는^법정담보 물권_이어서 등기를 요하지 아 니하므로‘등기’로는 알 수 없 고(민법 제187조), ‘채권과 물건 과의 견련관계(牽聯關係)’와 ‘유치권자의 점유’로 알 수밖에 없다. *보증금반환청구권도 임 차물의 반환사이에 유치 권을 주장할 수 있는가? = (1) 피담보채권과 목적물과의 ^견련성(牽聯性)_이 인정되는 것 은, 공사대금(대법원 1995. 9. 15. 선고 95다16202, 16219 판결), 필요비와 유익비(대법원 1957. 10. 21. 선고 4290 민상760 판 결), 채무불이행으로 인한 손해 배상청구권(대법원 1969. 11. 25. 선고 69다1592 판결) 등이 고, (2) 피담보채권과 목적물과의 ^견련성_이 인정되지 않는 것은, 권리금반환청구권(대법원 1994. 10. 14. 선고 93다62119 판결), 토지임차인의 부속물매수청구권 (대법원 1977. 12. 13. 선고 77다 115 판결), 보증금반환청구권(대 법원 1976. 5. 11. 선고 75다 1305 판결), 원상복구의 약정이 있는 경우의 필요비ㆍ유익비(대 법원 1975. 4. 22. 선고 73다 2010 판결), 명도하기로 약정한 경우(대법원 1980. 7. 22. 선고 80다1174 판결) 등이다. 다만, 보증금반환청구권은 임 차물의 반환과‘동시이행관계’ 는 인정된다(대법원 1977. 9. 28. 선고 77다1241ㆍ1242 전원합의 체 판결). ◇글=정상태 법무사     부동산경매절차에서 유치권(留置權)주장의 모든 것(2) ◆공사업자가 부도난 공장을 점유한 경우에도 유치권이 성립하는가? 채권과‘목적물’의 견련관계 이외에 다시 채권과 ‘목적물의 점유’와의 사이에도^견련성(牽連性)_을 요 하는 가이다. 채권은 목적물의 점유 중에 또는 점유와 동시에 생 긴 것이어야 하는 것이 아니고, 목적물을 점유하기 전 에 그 목적물에 관하여 채권이 발생하고, 그 후 어떤 사 정으로 목적물을 취득한 경우에도 유치권이 성립한다 (대법원 1955. 12. 15. 선고 4288민상136 판결, 1965. 3. 30. 선고 64다1977 판결). 따라서 공장을 신축한 공 사업자가 회사부도 후 그 공장을 점유하였다면 유치권 의 성립이 인정된다(대법원 1996. 6. 23. 선고 95다 8713 판결). ◆건물에 대한 유치권자는 대지(垈地)에 대하여 유취권을 행사할 수 있는가? 건물에 대한 유치권자는 그 건물의 유치사용에 필요 한 범위 내에서 대지부분에 대하여도 유치권을 행사할 수 있다. 그것은 건물임차인이 건물에 관한 유익비상 환청구권에 터 잡아 취득하는 유치권은, 임차건물의 유지사용에 필요한 범위 내에서 임차대지부분에도 그 효력이 미치기 때문이다. 따라서 건물유치권자는 토지 만의 경매에서도 대지매수인에 대하여 유치권을 행사 할 수 있다(대법원 1980. 10. 14. 선고 79다1170 판결). ◆근저당권자가 ‘유취권부존재확인의 소’를 제기할 수 있는가? 유치권자는 매수인에 대하여 그 피담보채권의 변제 를 청구할 수 없어도 변제될 때까지 부동산의 인도를 거절할 수 있으므로, 그 만큼 낮은 가격에 매각될 우려 가 있다할 것인 바, 법률상 지위를 불안하게 하는 것을 제거하기 위해 확인을 구할 법률상의 이익이 있다. 따 라서 경매절차에서 근저당권자는 유치권을 주장하는 자를 상대로^유치권부존재확인의 소_를 제기할‘확인 (確認)의 이익(利益)’이 있다(대법원 2004. 9. 23. 선고 2003다32848 판결). ◆유치권에는 어떠한 효력이 있는가? 유치권자는, (1) 본체적 효력으로 채무의 변제를 받 을 때까지 목적물의 점유를 계속하여 인도를 거절할 수 있고(민법 제320조 제1항), (2) 유치물을 경매할 수 있으며(민법 제322조), (3) 과실을 수취하여 먼저 그 채 권에 충당할 수 있고(민법 제323조), (4) 보존에 필요한 범위 내에서 유치물을 사용할 수 있으며(민법 제324 조), (5) 비용상환청구권이 있고(민법 제325조), (6) 파 산한 경우에 별제권(別除權) 등이 있으나(파산법 제84 조), (7) 우선변제권은 없다. 다만, 변제받기 전에는 인 도를 거부할 수 있으므로 사실상 우선변제권이 있다 (민사집행법 제91조 제5항). ◆유치권자는 권리신고(權利申告)를 해야만 ‘등기절차의 이해관계인’이 되는가? 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자는^매 각절차의 이해관계인_이다(민사집행법 제90조 제4호). 이에 해당하는 자로서는 유치권자, 점유권자, 특수지 역권자, 건물등기있는 토지임차인(민법 제622조), 인도 및 주민등록 또는 사업자등록을 마친 주택 또는 상가 건물임차인(주택임대차보호법 제3조 제1항, 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항), 법정지상권자(민법 제305 조, 제366조), 제3취득자(대법원 1964. 9. 30. 자 64마 525 결정) 등이 있다. 부동산 위에 위와 같은 권리를 가 지고 있다는 것만으로 당연히 이해관계인이 되는 것이 아니고 집행법원에‘스스로 그 권리를 증명한 자’만이 비로소^등기절차의 이해관계인_이 되고(대법원 1994. 9. 14. 자 94마1455 결정), 이 증명은‘매각허가결정이 있을 때’까지 할 수 있다(대법원 1994. 9. 13. 자 94마 1342 판결). 그런데 유치권자는 권리신고를 하지 않더 라도^매각절차의 이해관계인_이 될 수 없을 뿐 매수인 에게 대항할 수 있다

출처 : 인생과투자(부동산투자개발)

글쓴이 : 정태완 원글보기

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