1.임야의 종류와 개발행위
임야에는 농림지역인 보전산지와 관리지역인 준보전산지가 있다.
보전산지는 다시 공익용 보전산지와임업용 보전산지(종전 보전임지)가 있다.
<공익용 보전산지>에서는 개인의 전원주택 신축은 불가능하다.
이 임야는 보존을 주목적으로 하여 오로지 국방, 도로 등 공익용으로만 쓸수 있기 때문이다.
<임업용 보전산지>에서는 농지에서와 마찬가지로 농업인,임업인은 일정조건하에 산지전용 을 받아 농가주택을 지을 수 있다.
또 농장이나 방목등은 일정 면적 이하에서 산지전용허가를 받으면 이용 가능하다.
준보전산지는
도시인도 산지전용을 통해 주택을 지을 수 있다.
준보전산지는 원래 도로. 주택. 공장 등을 위해 유보해 놓은 땅이기 때문이다.
따라서 도시인이 전원주택을 지으려면 준보전산지를 구입해야 한다.
지목이임야 이므로산지전용이가능한것인가를 확인하여야 합니다
( 시군,구청 산림과 혹은 인근 토목설계 사무소 문의 )
경사도가 ( 지자체마다 다름 19-25 도 미만 )낮아야 하며
입목 본수도 ( 산림의 울창한 정도 )가 일반적으로 51% 이하 ( 지자체 마다 다름 ) 이어야 합니다.
그리고 도로만 반드시 접하여야 하거나 진입도로가 있어야 합니다
최근에는 복합 민원처리를 통하여 하므로 건축허가시에 산지전용허가도 같이 처리 되므로 건축허가를 득하고 - 착공 - 준공 이 되면 목적물이 주택인경우 준공후 지목변경 신청을 통하여 임야에서 대지로 변경 됩니다
임야에서 건축물이 없이 전, 답등으로 변경시는 건축허가가 아닌 산지개간허가 입니다 이경우도 역시 착공- 준공이되면 지목이 임야에서 - 농지( 전, 답)로 변경 됩니다
● 산지전용허가를 신청할 때는
▲ 산지전용허가신청서와 사업계획서
▲ 훼손된 임야의 실측도 및 벌채구역도 (6천분의 1이나 3천분의 1, 이때 훼손구역과 벌채구역이 일치할 때는 벌채구역도를 생략한다.)
▲산림의 소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류(임야대장등본 이나 부동산등기부등본, 신청자 소유로 안되어 있을 경우에는 사용승락서)를 갖추어 시장 군수나 영림서에 제출하면 된다.
건축허가는 산지전용허가신청과 동시에 신청할 수도 잇으나 별도로 하여도 된다.
전용신청을 받은 시장 군수는 법상 제한여부,도로상황, 묘지와의 이격 거리, 주민들의 민원여부 등을 확인하여 허가를 내주게 된다.
● 산지전용허가기준
산지전용허가의 신청을 받은 때에는 그 신청내용이 다음 각호의 기준에 적합한 경우에 한하여 산지전용허가를 한다. 다만, 준보전산지에 대하여는 제1호부터 제4호까지의 기준은 이를 적용하지 아니한다.
① 보전산지(공익용, 임업용)의 행위제한사항에 해당되지 아니할 것
② 인근 산림의 경영ㆍ관리에 큰 지장을 주지 아니할 것
③ 집단적인 조림성공지 등 우량한 산림이 많이 포함되지 아니할 것
④ 희귀야생동ㆍ식물의 보전 등 산림의 자연생태적 기능유지에 현저한 장애가 발생되지 아니할 것
⑤ 토사의 유출ㆍ붕괴 등 재해발생이 우려되지 아니할 것
산지의 경사도가 25도를 넘지 않을 것.
⑥ 산림의 수원함양 및 수질보전기능을 크게 해치지 아니할 것
⑦ 산지의 형태 및 임목의 구성 등의 특성으로 인해 보호할 가치가 있는 산림에 해당되지 아 니할 것
⑧ 사업계획 및 산지전용면적이 적정하고 산지전용방법이 자연경관 및 산림훼손을 최소화하고 산지전용후의 복구에 지장을 줄 우려가 없을 것
● 대체산림자원조성비의 납부
산지전용허가를 받고 대체산림자원조성지를납부해야 허가증을 받을 수 있고 비로소 공사에 착수할 수 있다.
농지전용 때 농지조성비를 내듯 임야는 대체산림자원조성비를 내게 되는데 7년생 잣나무의 묘목 값에 식재 후 5년까지의 육림비를 합하여 그 비용을 정하여 매년 1/4분기에 산림청장이 고시한다.
※참고 ( 2011년도 대체산림자원조성비와 산지복구비용 )
1. 대체산림자원조성비
o 준보전산지 : 2,560원/㎡
o 보전산지 : 3,320원/㎡
o 산지전용제한지역 : 5,120원/㎡
2. 산지복구비
(1만㎡당 산지복구비 산정 기준액)
1) 산지전용허가(신고)지
o 경사도 10도미만 : 33,323천원
o 경사도 10도이상 20도미만 : 97,496천원
o 경사도 20도이상 30도미만 : 127,935천원
o 경사도 30도이상 : 166,675천원
2) 광산개발 및 토석채취(매각)지
o 경사도 10도미만 : 106,211천원
o 경사도 10도이상 20도미만 : 194,457천원
o 경사도 20도이상 30도미만 : 254,591천원
o 경사도 30도이상 : 307,304천원
이 비용은 20일 이상 90일 이내의 범위에서 납부하게 되는데 액수에 따라 50만원 이하면 30일,5천만원 이하면 60일, 5천만원 이상이면 90일 안에 납부해야 한다.
● 산지전용허가를 받고 나서
산지전용허가를 받았으면 받은 날로부터 전용면적에 따라 2년에서 10년 이내에 공사에 착수하여야 한다.
1년 이상 사업에 착수하지 않았을 때와 훼손된 산지의 복구비를 일정기간에 납부하지 않았을 경우에는 허가가 취소된다.
.
● 농임업인은 임업용보전산지도 전용 가능
농업인은 임업용 보전산지에서도 산지전용을 받아 농, 임업인주택을 지을 수 있다.
전용가능 규모는 지자체에 따라 다르나 통상 대지 200평을 기준으로 보면 된다.
농림지역의 건폐율과 용적율은 20%와 80%이므로 대체로 건평 40평에 2층까지 지을 수 있는 것으로 보면 된다..
2.돈이 되는 임야 투자요령
첫째 임야는 가격이 싸고 농지보다 활용도가 많지만 보통 그 규모가 몇 만평씩으로 덩치가 너무 크다.그러다 보니 대규모로 전원주택사업을 하는 업체나 관심을 보일까 일반인들에게는 무리함이 많다.
사실 개인이 전원주택을 짓기에 만만할 정도로 2000평~5000평
정도의 작은 평수의 경치좋은 완만한 임야를 찾는다는 것은 매우 어렵다.
둘째 임야는 마을에서 외진 곳이나 도로에서 떨어져 있고 경사가 심하기 때문에 가격은 싸지만 개발비가 많이 든다.
도로를 내고 경사지를 평탄지로 만들고 축대와 옹벽을 쌓는 등 토목공사를 하는 비용과 전기. 전화를 인입하는 비용이 추가될 수 있다.
이러한 추가비용을 놓고 볼때 웬만한 관리지역 밭을 사서 집을 짓는것이 훨씬 이익일 수 있다
세째 임야의 활용도가 높다고 하지만, 그래도 대지와 비교하면 개발 및 활용에
제약이 많기 때문에 임야를 매입하기 전에 산림전용 및 개발허가 여부, 토목 공사시
추가적으로 설치해야 하는 시설 등을 관할 행정기관을 통해 확인해야 한다.
또 추가시설이나 개발시 투자비용에 비해 어느 정도의 개발이익이 보장될 것인지에 대한 사업성 판단도 필수적이다.
네째 경사가 완만하고 조망권이 좋은 땅이나 산꼭대기 분지형 지형을 찾는다.
전원주택지나 개발 적지를 찾게 될 때 가장 먼저 떠올리는 것은 배산임수형 땅이다.
뒤로는 병풍처럼 산이 둘러싸여 있고, 앞으로 강이나 호수가 있으며,
남향을 바라보고 있는 입지의 땅을 예부터 최고로 쳤다.
특히 임야는 강을 바라보고 있지 않더라도 주변에 계곡이나 개울을 끼고 있으면
그 가치가 더 높아진다.
그저 앞이 탁 트이고 강이나 호수를 멀리서 바라보기에 좋을 정도의 조망권을 가진
위치의 임야라면 무난하지만 그런 토지는 값이 비싸다는 단점이 있다.
그저 무난한 임야는 평지보다는 약간 지대가 높고, 경사진 땅 보다는 안전을 위주로 한
임야 를 선호하라고 권하고 싶다.
다섯째 도로와 접하지 않은 맹지는 도로 개설을 통해 가치를 높일 수 있고,
재해발생이 우려되는 임야는 재해방지 시설을 설치하면 된다.
여섯째 최근에 개발하는 전원주택지를 보면 임야의 지형과 지세를 그대로 살리고,
주변 숲을 최대한 활용하여 자연스럽게 단지를 조성하는 경우도 많다.
그러나 경사가 너무 급격한 땅은 개발허가를 받기도 어려울 뿐더러 토목공사비도
많이 들기 때문에 사전에 꼼꼼하게 투자비를 계산해 봐야 한다.
반대로 주변 지역보다 지대가 낮거나 패인 분지는 토목공사비용은 많지만,
지대가 높은 곳에 새 둥지를 아늑하게 형성된 분지는 오히려 장점이 된다.
산꼭대기까지 도로를 내는 데 드는 비용을 감안해서 사업성만 보장된다면
오히려 산꼭대기 분지가 천혜의 전원주택지나 휴양지가 될수 있다고 본다.
자갈과 암반이 적은 토질로 배수가 잘 되는 남동향 땅을 선택한다.
임야를 개발하는 경우에 토질도 상당히 중요한 기준이 된다.
돌이나 자갈이 많이 섞인 땅이나 암반이 나올 우려가 있는 곳도 공사비가
많이 들어가는 데다 개발이 쉽지 않다.
일곱째 중요한것은 도로및 교통망 이다.
진입이 수월하고 생활편의시설과의 거리가 가까운 곳을 고른다.
전원주택으로 개발하든 휴양 및 관광단지로 개발하든 도로망이 잘 정비되어 있고
도로 접근성이 좋다면 무엇으로 개발하든 부가가치가 크다.
주로 고속도로 톨게이트나 국도로 진입하기 수월하고, 인근지역과 연결되는 도로망이
잘 발달된 곳이 교통 체증시 차량 분산의 역할을 톡톡히 하기 때문에 유리하다.
고속도로 IC나 국도와 바로 인접하지 않더라도 대상 부지까지 진입하는 데 도로 여건상 어려움이 없고 고속도로나 국도까지의 거리가 너무 멀지 않다면 문제가 없다.
여덟째 가장 중요한 것은 토지의 폭이다.
직사각형 부지의 경우 건물폭이 보통 8~10M정도는 확보되어야 하므로
부지가 길쭉하다면 건축에 적당한 폭이 나오는 지 확인해야 한다.
부정형이라도 단점이 아니다.
보통 부정형의 토지는 활용도가 낮기 때문에 땅값이 싸지만,
임야는 개발 업종에 따라 주변 지형과 지세를 잘 활용할 수 있다.
특히 큰 나무나 울창한 숲을 자연조경으로 활용해 단지 조성비용을 줄 일 수도 있다.
아홉째 현장답사도 필수다.
임야나 지방 토지는 공부상 기재된 용도와 이용현황이 다른 경우가 있다.
반드시 현장실사를 통해 토지 면적, 경계선, 이용실태 등을 조사해야 한다.
산림전용이 가능한 지역일지라도 임상이 좋거나 입목본수도가 50%이상으로 숲이 울창하거나 경사가 심한 경우에는 산림전용 허가를 얻기가 매우 어렵다.
열째 행정기관의 태도도 중요하다.
똑깥은 사업이라도 지역개발에 대한 행정기관의 자세에 따라 사업추진이 쉽기도 하고,
어려워지기도 한다.
사전에 담당부서나 공무원 등을 접촉하여 협조를 받을 수 있도록 사업에 대한 설명을
충분히 해두는 것이 필요하다.
열한번째 교통여건이 좋아지고, 관광자원이 풍부한 지역을 선택한다.
개발은 홀로서기가 안된다.
대상 부지의 입지여건은 물론, 주변지역이 계속 개발되고 있거나 장래에 대규모
관광단지나 택지개발 등이 예정되어 있다면 금상첨화이다.
이런 지역은 가만히 앉아 있어도 도로가 신설, 확장되고 교통여건이 좋아지는 것은 물론, 유동인구와 배우수요층이 늘어나게 되므로 어떤 사업을 하던지 투자가치가 있다.
위 사항을 잘고려한다면 헐값에 사서 단점을 보완할 경우 임야투자는 비용보다 땅값 상승 부분이 더 큰 경우도 있다.
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