#1. 올 가을 결혼을 앞둔 예비신랑 A씨의 얼굴이 활짝 폈다. 신부 때문이 아니다. '청약 1순위' 자격을 얻었기 때문이다. A씨는 지난해 부랴부랴 청약통장을 만들어 신혼집 물색에 나섰지만 청약순위에서 밀려 인기좋은 지역은 엄두조차 내지 못했다.
#2. 직업 특성상 이사를 자주 해야 하는 B씨. 앞으로 중개수수료 부담이 줄어든다는 소식에 한시름 놨다.
#3. 30년이 넘은 허름한 아파트가 공실이어서 속앓이를 하던 C씨. 그는 요즘 재건축사업을 구상하며 즐거운 하루하루를 보낸다.
#4. 2년 전 건물주가 바뀌어 투자했던 권리금을 한푼도 받지 못하고 쫓겨났던 치킨집 사장 D씨는 눈물을 글썽인다. 앞으로 이 같은 피해를 당하지 않을 것이라는 안도와 기쁨의 눈물이다.
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| /사진=뉴스1 송원영 기자 |
올해부터 달라지는 부동산제도가 꽤 된다. 일단 청약제도의 개편이 눈에 띈다. 부동산 중개수수료가 인하되고 재건축 가능 연한도 단축된다. 또한 택지개발촉진법이 폐지되고 공공택지 신규지정도 중단된다. 이밖에 상가권리금 합법화와 민간임대주택 세입자 '전전세' 허용도 주목할 만하다.
아는 만큼 보인다고 했다. 새해 바뀌는 부동산제도, 미처 파악하지 못했다가 낭패를 보는 일이 없도록 하자.
◈청약제도 전면 개편= 오는 3월부터는 세대주가 아닌 무주택자도 국민주택 등에 청약할 수 있다. 지금은 무주택 세대주만 청약을 신청할 수 있다.
청약순위는 수도권과 지방 모두 1·2순위까지 뒀으나 올해부터는 모두 1순위로 단일화된다. 서울·수도권 거주자는 주택청약통장에 가입한지 1년 이상이면서 월 납입금을 12회 이상 납부하면 청약 1순위 자격을 얻는다(기존 가입 후 2년, 월 납입금 24회). 다만 서울·수도권 외 지역은 이전과 같이 '가입 후 6개월·6회 납입' 조건을 만족해야 1순위 자격을 얻을 수 있다.
선정절차도 간소화된다. 국민주택의 입주자 선정절차는 3단계로, 민영주택 입주자 선정절차는 2단계로 줄어든다. 또한 2주택 이상 보유자에 대한 감점제가 폐지돼 유주택자의 청약기회도 늘어날 전망이다. 아울러 현재 4종류의 청약통장은 오는 7월부터 '청약종합저축'으로 일원화된다.
청약시장 문턱이 낮아지는 만큼 청약경쟁은 더욱 치열해질 전망. 강남 등 인기지역에서는 과열현상도 우려된다.
◈부동산 중개수수료 인하= 이르면 올 상반기부터 6억~9억원의 주택을 사고팔거나 3억~6억원의 전·월세 계약 시 부담해야 하는 부동산 중개수수료가 현행보다 절반가까이 줄어든다.
6억∼9억원 미만의 주택매매 시 중개수수료는 0.9% 이하에서 0.5% 이하로 인하된다. 또 3억~6억원의 전·월세 거래 시 수수료는 0.8% 이하에서 0.4% 이하로 변경된다. 일정설비(부엌·화장실·욕실 등)를 갖춘 주거용 오피스텔의 수수료는 종전 0.9% 이하에서 매매·교환 시 0.5% 이하, 임대계약 시 0.4% 이하로 각각 바뀐다.
◈재건축 가능 연한 단축= 오는 4월부터는 재건축 가능 연한이 최대 40년에서 30년으로 단축된다. 현행법상 최소 20년에서 40년 사이까지 재건축 연한에 차이가 났던 것을 30년 상한으로 균일화한 것이다.
1990년 이전에 준공된 아파트의 경우 최대 15년 후부터 재건축이 가능한데 지하주차장 설치가 의무화된 지난 1991년 이전에 준공된 아파트가 주차장 부족을 비롯해 층간소음 등으로 주민불편이 크다는 현실을 감안했다는 게 정부의 설명이다.
또 연한과 상관없이 구조안전성 평가에서 'E등급' 판정을 받을 경우 다른 평가 없이 재건축이 가능해진다. 아울러 연한을 넘겼음에도 구조적 결함이 없어 재건축 대상에서 제외됐던 주택도 층간소음 등 주거환경이 열악하면 재건축을 할 수 있다.
◈택지개발촉진법 폐지·공공택지 신규지정 중단= 올해부터 택지개발촉진법이 폐지된다. 또 올해부터 오는 2017년까지 3년 동안 한국토지주택공사(LH) 주도의 대규모 공공택지 지정이 전면 중단된다. 30년 이상 이어진 신도시 중심의 대량 주택공급방식을 민간중심으로 전환한다는 게 정부 방침이다.
당분간 위례나 동탄과 같은 대규모 택지개발이 이뤄지지 않는 만큼 이들 지역의 남은 물량에 대한 투자자의 관심도 더욱 커질 것으로 예상된다.
◈민간임대주택 세입자 '전전세' 허용= 민간임대주택 임차권의 양도·전대 기준도 대폭 완화된다. 임대주택법 시행령 개정안이 시행에 들어가면서 앞으로 민간임대주택에 입주한 세입자는 집주인의 동의를 얻을 경우 임차권을 다른 사람에게 넘기거나 전대할 수 있다. 다만 국민주택기금이나 공공택지 지원을 받지 않는 순수 민간임대주택에만 적용된다.
◈상가권리금 합법화= 그동안 뚜렷한 법적규정이 없어 보호받지 못했던 상가권리금이 법의 테두리 안으로 들어온다.
상가건물임대차보호법 개정을 통해 환산보증금 규모와 상관없이 모든 임차인에게 5년간 계약갱신청구권을 부여하고, 임차인의 권리금을 법으로 규정해 합법화한다는 게 정부방침이다. 아울러 정부는 올해부터 권리금을 명시한 표준계약서도 도입할 계획이다.
◈비사업용 토지 추가과세 유예= 비사업용 토지의 추가과세 제도가 1년 더 유예된다. '비사업용 토지 추가과세'는 토지 소유기간 중 일정기간 사업에 사용하지 않은 땅을 비사업용 토지로 구분해 양도소득세를 추가 과세하고 장기보유특별공제 적용을 배제하는 제도다.
이 제도는 당초 올해부터 시행할 예정이었지만 '2014년 세법개정안'에서 1년 더 유예하기로 결정했다. 따라서 올해까지는 기본세율인 6~38%를, 그 이후에는 10%를 가산한 16~48%의 양도세율을 적용받는다.
◈농어촌주택·자경농지 양도세 완화= 농어촌주택 양도세 감면제도도 올해부터 개선된다. 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 양도할 때 양도소득세를 100% 감면해주는 농어촌주택 양도세 감면제도의 인정 거리기준이 기존 20㎞에서 30㎞ 이내 거주로 확대된다.
또한 1가구 1주택자가 농어촌·고향집을 취득한 뒤 3년 이상 보유하면 주택수 산정에서 제외해주는 농어촌주택 양도소득세 과세특례도 그 적용기한이 오는 2017년 말까지 3년 연장된다.
☞ 본 기사는 <머니위크>(www.moneyweek.co.kr) 제364호에 실린 기사입니다.
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김병화 기자