[스크랩] 경매절차에서의 전세권의 지위

경매절차에서의 전세권의 지위

 

전세권....담보물권인가? 용익물권인가?

흔히 전세권은 우리나라에만 있는 특수한 물권이라고 합니다.
그도 그럴것이, 외국의 입법례도 없거니와 우리나라 舊민법에서도 물권인 전세권은 그 내용이 없었습니다.
그간 채권적 전세제도가 운영되면서 많은 문제점이 발생하였고, 그러한 채권적 효력을 강화하기 위한 사회적 요구가 그 입법취지라 할 수 있습니다. 
이로써 관습적으로 행해지던 채권적전세는 등기를 함으로 제3자에게 대항력이 생기고, 설정자의 동의 없이 양도,임대,전전세가 가능하며 경매실행권과 경매절차에서 우선변제권등이 인정되게 되었습니다.
예전에 비해 실로 막강한 힘을 부여받은 것이지요.
그럼 전세권이라는 물권의 정체가 무엇인가? 불완전한 제한물건인지, 그 중 담보물권인가? 아니면 용익물권인가? 학설이 많이 나누어져있으나, 통설은 이미 확고해진 상태입니다.

민법 제303조 1항 - 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.

조문을 분리해보면,
‘그 부동산의 용도에 좇아 Ⓐ사용,수익하며,~Ⓑ전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다.’
Ⓐ는 용익물권이 가지는 성질이요,
Ⓑ는 담보물권이 가지는 성질입니다.
그럼 이 전세권이라는 물권은 조문 그대로 해석하여 용익적권능과 담보적권능을 모두 겸하고 있다고 보아야 하는가?

 

이에 대해 학자들의 學說은 크게 세가지로 나뉘어 있습니다.
‘용익물권설’과 ‘담보물권설’ 그리고 ‘용익물권겸담보물권설’.

1.용익물권설
- 민법 303조 제1항 후단의 우선변제권에 대한 규정만으로 전세권을 담보물권이라고 단정 할 수 없다는 주장.
2.담보물권설
- 용익물권인 지역권과 담보물권인 유치권의 중간에 위치하고 전세금 금액이 보통 고액임으로 담보물권으로 보아야 한다는 주장.
3.용익물권겸담보물권설
- 용익물권과 담보물권의 성질을 겸한다는 것은 특수용익물권설과 뜻을 같이하지만, 어느 한쪽으로 치우치지 않고 동등한 비중을 갖는다는 주장.

 

이에 대법원에서는 94다 18508의 판시로써, 이 다툼에 종지부를 찍었는데, “전세권은 용익물권과 담보물권적 성질을 겸비하고 있다.”
즉, 대법원은 세 번째 학설인 ‘용익물권겸담보물권설’을 따르고 있습니다.

 

그럼 부동산경매물건을 사례로 들어 위와 같은 전세권을 분석하는 방법을 알아보아야 할 것입니다.

사례물건1)

  

 

  사례물건2)

 

 

 

부산에 있는 두 개의 상가물건을 비교해보겠습니다.
등기부현황을 보니 두 물건 모두 전세권이 가장 선순위라는 것을 알 수 있고, 첫 번째 물건은 인수라는 빨간글자로 표시되어 있습니다.
반면 두 번째 물건은 소멸이라고 되어있고요.
인수 - 즉, 낙찰을 받고 나면 새로운 소유자로 바뀌면서 등기부등본상에 기입되어있던 전소유자의 모든 권리들이 말소되는 것이 원칙이지만, 그 예외로 말소가 되지 않은 채 낙찰자가 그 위험을 감수해야 한다는 것입니다.
서두에서 학설과 판례를 공부하면서, 전세권은 담보물권과 용익물권의 성질을 겸하고 있다는 것을 우리는 이제 알게 되었고. 그렇다면 위 전세권자는 경매절차에서 자신의 전세권의 효력 중에 하나를 택하여 주장할 수 있게 된다는 뜻이 됩니다.
다시말해 전세권자는 배당요구를 하지 않은 채 용익물권이라고 주장하여 낙찰자에게 인수시킬 수 있고(사례물건1), 반대로 배당요구신청을 하여 낙찰대금에서 배당받고 소멸(사례물건2)할 수 있는 양권리를 가지고 있기 때문에 이 두 가지 방법 중 자신에게 유리한 선택을 할 수 있다는 것입니다.

이에 반해 후순위 전세권자는 선택의 여지가 없습니다.
후순위 전세권자가 배당요구를 하지 않고 용익물권을 주장한다고 하여 소멸주의(원칙적)를 취하는 우리나라 집행법상, 낙찰자에게 대항할 수 없는 권리들은 모두 말소를 시키고 있기 때문에 후순위 전세권자는 담보물권만을 주장하여 배당을 받을 수 있을 뿐입니다.
 
가끔 입찰자들이 혼동하는 부분이 이러한 부분입니다.
선순위전세권자가 배당요구를 하였을 때, 낙찰대금이 그 전세금에 부족하다면 나머지 금액은 낙찰자에게 인수되는가? 

물권인 그 전세권은 둘 중 하나, 즉, 배당요구를 택하는 경우 낙찰로 소멸되게 됩니다.

출처 : 새롬 부동산 금융 아카데미

글쓴이 : 신바람 원글보기

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